金融監督管理委員會近期將包含不動產投資信託基金（REITs）制度改革的法律修正案列為優先推動法案，希望藉由引進基金架構，拓寬國內資本投入基礎建設的管道。這項修法若能順利通過，不僅能讓大眾小額參與再生能源與物流等資產收益，更能為綠色轉型資金注入活水。
基金架構REITs修法推動 活化國內成熟資產
金融監督管理委員會（金管會）將《證券投資信託及顧問法》修正草案列為優先審議法案，主導將國內的不動產投資信託（REITs）從現行信託架構轉型為基金架構。這項法案早在2018年即發起倡議，並於2024年5月通過立法院財政委員會初審，目前正等待立法院完成三讀程序。過往國內採用的信託架構是由信託業者擔任發行主體，資產營運需委外辦理，權責較為分散；改為基金架構後，將由具備不動產專業管理能力的投信事業直接營運，可更彈性地進行資產配置與調整。
根據市場調查，國內已有11家證券投資信託公司表達發行意願，預估制度上路後五年內，整體發行規模有機會超過新台幣千億元。新制度明確禁止投資住宅項目，以降低房市炒作風險，投資標的將擴大至物流園區、資料中心、長照機構以及具有穩定收益的再生能源設施與公共建設。這讓受薪階級得以運用小額資金投入大型優質資產，定期分享租金與營運報酬，實現普惠金融的目標。
導引壽險資金回流本土 建立綠色建設資本循環
這項修法同時提供國內壽險資金更具吸引力的在地投資管道。目前台灣壽險業海外投資資金超過新台幣20兆元，面臨長期匯率波動與高昂的避險成本負擔。相對地，新台幣計價的本土優質資產不需要額外付出避險費用，即便名目報酬率略低於海外債券，扣除避險代價後的整體淨回報與風險控管能力仍具優勢。
基金架構REITs能與現行的《促進民間參與公共建設法》（促參法）相輔相成。在公共建設與綠能項目的生命週期中，興建期與初期營運面臨較高工程與流動性風險，適合由政府與開發商承擔；當項目進入營運穩定期、現金流呈現預測性時，便可轉化為REITs由壽險資金與廣大投資人長期持有。開發商得以藉此回收資金並投入下一階段的新建建設計畫，加速國內基礎設施與綠色項目的開發輪替。
以國際經驗為例，日本自2001年推出J-REIT制度至今，上市檔數已達58檔，總市值超過17兆日圓，至2026年春季平均殖利率維持在4.8%左右。其成功關鍵在於專業機構管理、租稅中立政策，以及讓開發商培育穩定資產後注入市場的運作機制，相當值得台灣借鏡。
永續觀點
從永續金融與淨零轉型的角度來看，REITs架構的引進為綠色轉型開闢了健全的資金回收通道。過往許多太陽能光電廠、風力發電場或綠建築開發商在建設完成後，資金長期被鎖定在固定資產中，難以快速投入新的減碳項目。一旦成熟的再生能源設施能透過REITs證券化發行，發行商就能順利退場並將資本再利用，進一步拉動更多綠色建設的推動步伐。
對於一般民眾與企業永續人員而言，這項改革提供了具體的行動與參與方向：
- 個人投資人：未來可以透過小額投資參與具有ESG效益的資產組合，如再生能源電廠或綠色物流中心，免去買賣實體不動產的高門檻與維護成本，實現個人資產配置與永續價值的結合。
- 企業與開發者：應積極將生命週期評估（LCA）與高能源效率導入資產營運，維持高出租率與優質治理，以符合法規對關係人交易與獨立鑑價的嚴格要求，提升資產被包裝為REITs發行的吸引力。
名詞與背景
以下為本議題相關的關鍵名詞與制度背景說明：
- 不動產投資信託（REITs, Real Estate Investment Trust）：一種將收益型不動產或相關設施進行證券化的金融工具，將物權轉化為股份讓大眾購買，收益多數以股利形式發放給投資人。
- 基金架構與信託架構：信託架構係由銀行等信託機構發行，資產管理與維護大多委外辦理；基金架構則是由具備不動產專業的資產管理公司主導，能進行主動式投資組合調整與處分，提高投資效率。
- 資本循環（Capital Cycling）：指開發商在項目竣工並進入穩定營運後，透過出售資產或證券化回收資金，再將資本投入全新開發項目的金融機制，有助於加速基礎設施更新。
常見問題
什麼是基金架構REITs？與台灣過往的REITs有何不同？
基金架構REITs由具備不動產專業的投信公司主導發行與管理，可進行主動式的資產處分與調整；過往台灣採信託架構，由銀行擔任主體並委外營運，管理彈性較低。
這次REITs修法對再生能源與永續建設有什麼幫助？
修法允許將營運穩定的再生能源設施與綠能公共建設證券化，使開發商能順利回收資金投入新建項目，同時讓民眾與壽險資金以低門檻參與綠色投資。
基金架構REITs會不會成為炒作住宅房價的工具？
修正草案明文禁止投資住宅標的，投資範疇僅限於物流園區、資料中心、公共建設與再生能源等收益型資產，並透過嚴格監管降低相關風險。